신탁 부동산 임차인이 받은 퇴거 내용증명 대응과 보증금 보호 방법

전입신고와 확정일자를 받고 월세로 거주 중인데 우선수익자 회사로부터 신탁회사 승인 없이 체결된 임대차라며 7일 안에 퇴거하라는 내용증명을 받았습니다. 전입신고와 확정일자가 있어도 신탁회사에 대항할 수 없는지, 보증금을 돌려받기 전에 퇴거해야 하는지 궁금합니다.

I. 결론 내용증명에 적힌 7일이 지났다고 곧바로 강제퇴거가 이루어지는 것은 아니며, 신탁회사도 판결과 집행절차 없이 임차인을 임의로 내보낼 수는 없습니다. 다만 임대차 체결 전에 이미 신탁등기가 돼 있었고 신탁회사의 동의가 없다면 전입신고와 확정일자만으로 신탁회사에 대항하기 어려울 수 있으므로 계약과 등기 순서를 즉시 확인해야 합니다.

II. 법적 쟁점 등기부등본에서 신탁등기일과 임대차계약일을 비교하고, 신탁원부의 임대권한과 임대차 승인 조건을 확인하는 것이 핵심입니다. 계약 당시 임대인이 누구였는지, 보증금을 어느 계좌로 지급했는지, 임대권한이 없는 시행사와 계약했다면 보증금 반환청구의 주된 상대방은 계약 체결자가 될 가능성이 큽니다.

III. 사안 분석 현재 월세를 지급하며 실제 거주 중이라는 사정은 점유 사실을 보여주지만 적법한 권원까지 자동으로 인정하는 것은 아닙니다. 신탁등기 전에 주택 인도와 전입을 마쳤다면 대항관계가 달라질 수 있습니다. 내용증명을 무시하거나 섣불리 퇴거하면 보증금 회수와 주거 이전 모두 불리해질 수 있습니다.

IV. 대응 전략 임대차계약서, 송금내역, 중개대상물 확인설명서, 등기부와 신탁원부를 확보해 신탁회사에 임대차 승인 여부와 명도 요구 근거를 서면으로 질의하십시오. 계약 상대방에게는 보증금 반환과 대체주거 비용에 대한 구체적 계획을 요구하고 재산 처분 우려가 있으면 가압류를 검토해야 합니다. 실제 명도소송이 제기되면 답변기한을 지키면서 대항력과 보증금 문제를 함께 다투어야 합니다. 전국 부동산 분쟁을 수행하는 법무법인 대한중앙 한병철 변호사입니다.