2년 보유 끝 재건축 아파트 매도 시점, 전세 끼고 vs 공실 어느 쪽이 유리할까요?

2024년 9월 30일에 서울 노원구 중계동 21평형 아파트를 5억 정도(전세 2억 9천 안고)에 단독 소유로 샀어요. 2026년 9월 30일에 전세 만기이고, 자가 구입해서 나가기로 했습니다. 현재 부동산에 전세 3억 8천 정도로 내놨는데, 시세는 6억 5천~6억 8천 정도 합니다. 추진위원회 승인 상태이고 조합설립 전이며, 조합설립 후엔 매도가 안 된다고 들었어요. 사업·건강 사정으로 정리 계획입니다. 빈집으로 매매하는 게 맞을지, 새 전세 받으면 전세 끼고 매매가 힘들지 고민입니다. 2년 보유 채우고 2026년 10월 1일 이후 매도 시 양도세는 얼마쯤일지, 그리고 어머니 명의 집에서 같이 살고 있는데 이게 2주택 되는지도 궁금해요.

재건축 추진 단지를 정리하시는 사안에서 가장 큰 변수는 2년 보유 요건 충족 시점과 매도 형식(공실 vs 전세 승계) 선택입니다. 어머니 명의 주택에 동거 중이라는 사정만으로 본인이 2주택자가 되지는 않는 경우가 일반적입니다.

■ 보유 요건과 양도세 산정의 기본 흐름

2024년 9월 30일 취득 후 2026년 10월 1일 이후 매도하시려는 흐름이라면 2년 보유 요건은 충족됩니다. 다만 이 아파트는 투자 목적으로 취득해 임대 중이었으므로 1세대 1주택 비과세를 위한 실거주 요건이나 보유 요건 충족 여부는 별도로 점검해야 합니다. 시세 약 6억 5천만 원에서 6억 8천만 원 수준이라면 단순 계산상 양도 차익은 약 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 정도로 보이지만, 취득세, 중개 수수료, 법무사 비용, 자본적 지출 같은 필요경비가 공제되고 장기보유특별공제 적용 여부에 따라 실제 세액이 달라집니다. 양도세는 수백만 원 단위로 차이가 날 수 있어 정확한 계산은 등기부등본과 취득 계약서를 기준으로 별도 산정이 필요합니다.

■ 어머니 명의 주택 동거가 본인 주택 수에 미치는 영향

어머니 명의 주택은 원칙적으로 본인 소유가 아니므로 본인의 주택 수에는 포함되지 않습니다. 단순 동거만으로 본인이 2주택자가 되지는 않습니다. 다만 본인이 어머니 주택의 일부 지분을 보유하고 있거나, 명의는 어머니이지만 본인이 실질적인 권리자로 평가될 사정이 있다면 평가가 달라질 수 있으므로 등기부 상황을 확인해 두시기 바랍니다.

■ 공실 매도와 전세 승계 매도의 비교

재건축 기대감이 있는 단지는 실거주 매수자와 투자 매수자 모두를 대상으로 매매가 가능해야 시장 폭이 넓어집니다. 공실 상태로 내놓으면 실거주 매수자가 접근하기 수월해 매도 가능성이 높아지지만, 공실 기간 동안 재산세·관리비·기회비용 부담이 발생합니다. 전세를 새로 받으면 매수자가 전세보증금을 승계해야 하고, 조정 대상 지역이라면 실거주 의무가 함께 걸려 매수 폭이 좁아질 가능성이 큽니다. 사업비 리스크와 조합설립 전후 거래 제한까지 함께 고려해 매도 시점을 미리 정리해 두시는 편이 안전합니다.

■ 전문가 상담이 필요한 시점

양도세 산정, 매도 형식 선택, 어머니 명의 주택의 권리 관계 확인은 한 번에 정리해 두는 편이 효율적입니다. 등기부등본과 취득 계약서를 들고 한 번 점검받아 두시면 최적 매도 시점이 명확해집니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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